深圳市房地產律師合同簽訂前接受購房人咨詢應注意的事項

發布時間:2020-05-02 15:04:00

這是我為深圳市律師協會房委會起草的第一份辦理二手房業務指導意見稿。難免會有錯誤或遺漏。你可以提出一些改進的建議。

深圳市房地產律師合同簽訂前接受購房人咨詢應注意的事項

這是我為深圳市律師協會房委會起草的第一份辦理二手房業務指導意見稿。難免會有錯誤或遺漏。你可以提出一些改進的建議。

一、審查買方的采購資格,確保其不受采購政策的影響。結合目前的限購政策,詢問咨詢顧問可能影響貸款的信息,主要包括:戶籍信息、繳納社會保障和個人所得稅、家庭婚姻狀況、家庭現有房地產狀況、現有住房包括政策性住房,集資房、拆遷安置房、軍工產權房、自建私房、取得房地產證或者未擁有完全產權房的商品房等。

二、審查買方貸款資格,確保貸款政策的影響不受限制。結合限貸政策,可以詢問購房者的年齡、信用狀況、工資收入、銀行流量、購房資金實力、購房年齡等可能影響貸款的信息。如需公積金貸款,還需核實買方配偶的上述信息。

四、為規避交易風險,咨詢顧問應了解擬購買房產的產權狀況,包括但不限于產權登記信息、查封及抵押登記等。對出賣人的訴訟、婚姻狀況、離婚協議書的約定,以及違反房地產建設的行為應予以理解。辦理首付監管前,應到登記中心口頭詢問賣方房地產是否受內部限制。

五、建議咨詢顧問實地查看房地產,明確房地產與房地產的關系。為避免出賣人隱瞞租賃物的存在,買受人應當核實承租人放棄優先購買權的真實性,排除該房屋長期租賃但租金較低的情形;避免最后一個買受人或者其他與出租人發生糾紛的隱形共有人;避免業主對房間進行非法改擴建或其他隱蔽缺陷。

六、建議房地產登記機關對咨詢人違法建設的購房行為不予登記。該不動產轉讓給買受人名下后,存在被有關行政主管部門拆除或限制轉讓、抵押登記的實際風險。在購買違法增加建設部分的房產時,雙方的交易是否包括違法建設部分,如何對違法建設部分定價,以及如果拆除,在交易過程中如何處理違法建設部分,雙方應明確約定。部分違法建筑和交易標的物可以在空間上單獨使用,合同的交易標的物上只寫房地產證上的面積。交易完成后,一些賣家會聲稱違法建筑的利益歸他們所有。

七、建議咨詢人和委托代理人保留代理人具有代理權的相關證據,以保證銷售合同的有效性。其他代理人未經公證的,應當保證委托書的真實性,簽字人具有代理權。

八、提示支付定金或者購買應當與交易標的相符。不得委托他人向賣方支付或向指定人員支付。必須是銀行轉賬支付,不能是現金、支付寶、微信支付。買受人申請銀行貸款時,銀行不承認存款支付的真實性。為避免出現新的樓市調控政策,買賣雙方之間沒有直接過戶記錄,買賣合同的真實性不被有關部門認可。

九、提示顧問處理高評級、高貸款的法律風險。在辦理高等級評估和高等級貸款前,應事先研究和判斷該項業務的風險。在合同履行期間,賣方拒絕合作或銀行在審查貸款申請后拒絕批準貸款。買方需在合同約定的時間內按約定的合同價格辦理貸款手續。轉讓完成后,銀行發現買方因貸款過高而拒絕發放貸款,買方需一次性付款購買,否則將構成違約。

十、建議咨詢人在銷售合同中約定房屋贖回費的最高限額。保障性住房贖回服務應當優先考慮被擔保公司的住房贖回額度,并明確規定保障性住房贖回服務費、短期利息和罰息的金額不得超過一定數額。

十一、建議咨詢人對如何估計稅收風險、如何納稅、如何計算稅基等問題有明確的約定。納稅方式應當根據實際情況核定。稅基可以在不違反法律法規的情況下規定一定數額。



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