深圳市房地產律師合同簽訂前接受出賣人咨詢應注意的事項

發布時間:2020-05-02 15:13:00

一、提醒賣家注意身份證件的有效性以及小產權證上的信息是否一致。對于有“多賬戶”或移民等其他原因的賣方,在簽訂銷售合同前,賣方應按有關規定辦理同一人的身份證。

深圳市房地產律師合同簽訂前接受出賣人咨詢應注意的事項

一、提醒賣家注意身份證件的有效性以及小產權證上的信息是否一致。對于有“多賬戶”或移民等其他原因的賣方,在簽訂銷售合同前,賣方應按有關規定辦理同一人的身份證。

二、出賣人被催告出賣共有產權的,應當取得其他共有人一致同意的書面意見。未經其他共有人同意,所簽訂的銷售合同有可能不依法履行。

三、提示出賣人注意房地產交易是否有限制。檢查是否存在查封,抵押權人是否同意提前解除抵押,是否屬于人才住房等限制交易的物業類型。出賣人以虛假手段提示取得房地產證的,應當親自到登記中心核實其名下的房地產是否被限制交易,包括通過虛假訴訟裁決轉讓或者提供虛假信息取得房地產證的情形。

四、提示出售以公司名義登記的不動產的出賣人,在公司處分不動產時,登記機關是否需要收到股東大會的決議,具體需要咨詢公司所在地區的登記中心。在實踐中,一般小公司不能上市或國有企業的國有資產。

五、建議賣方的定金合同為實際合同,買方未按約定金額支付定金不一定構成違約。定金合同可以由有條件地單方面交付定金的一方變更。接受定金的一方不同意的,必須提出異議,拒絕接受數額不一致的定金。兩者都不是必需的。他只能表示反對,如果定金沒有退還,則視為雙方同意變更定金合同的條款。

六、提醒出賣人辦理房屋贖回抵押登記注銷付款,始終是出賣人的主合同義務。合同約定由買受人支付贖樓款或用買受人首付款支付贖樓款,這不改變買受人始終是出賣人的法律事實。出賣人應當核實自己的征信情況,發現個人征信存在的問題,并在合同中選擇以現金方式贖回該房屋。

七、提醒賣家注意,交易過程中產生的稅費不屬于購房款的范圍。約定交付條件時,約定買受人在收到全部購房款(不含交付保證金)并交納買受人應承擔的稅費后交房,避免因誤解購房款范圍而在交付過程中發生糾紛。

八、建議出賣人在簽訂買賣合同前,先了解抵押貸款合同中關于提前還款的約定,合理安排合同履行時間。主要研究抵押合同約定的房屋贖回的過程、期限和成本。要與抵押權人核實抵押債務余額和還款情況,避免房屋贖回失敗。

九、建議出賣人在委托他人代為贖回、轉讓房地產權時,認真閱讀已簽署的公證委托書,并保留一份原件,以保障權利。對外授予的權限應在可控范圍內,擔保公司應由賣方選擇,不得由中介公司或買方指定。辦理房地產轉讓登記手續時,應當親自到場,避免交易風險。

十、提示賣方認真填寫主體變更確認書,只能填寫一份空白的主體變更確認書。填寫多個主體變更空白確認書,可以使出賣人依法構成一房多賣。

十一、提示賣方提前簽訂單方合同。簽訂時,買賣雙方應同時到場,以確保雙方所持合同的身份、有效性和真實性,避免買方以后簽訂時增加對賣方不利的條款,多頁銷售合同應加蓋騎縫章。

十二、提醒賣方相關稅務風險。個人所得稅和增值稅的納稅人永遠是賣方。利用陰陽合同逃稅的主體還包括出賣人。稅務機關不受雙方協議的約束,即買方應承擔所有稅款。

十三、提示賣方配合買方處理高評級、高貸款的法律風險。產權轉讓給買受人后,銀行以高貸款為由收回貸款承諾書,出賣人將承擔很大風險。


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