深圳律師不可抗力引發的房屋買賣糾紛法院如何判決

發布時間:2020-05-07 14:01:00

2017年3月12日,馬某與孫某簽訂房屋買賣合同,馬某以185萬元的總價購買了位于房山區長征南街2號院的孫某辦公用房一套。馬某于合同簽訂之日向孫某支付定金10萬元。合同簽訂后,孫某辦理了涉案房屋的還款和發放手續,銀行于2017年3月24日出具了貸款結算證明。

深圳律師不可抗力引發的房屋買賣糾紛法院如何判決

2017年3月12日,馬某與孫某簽訂房屋買賣合同,馬某以185萬元的總價購買了位于房山區長征南街2號院的孫某辦公用房一套。馬某于合同簽訂之日向孫某支付定金10萬元。合同簽訂后,孫某辦理了涉案房屋的還款和發放手續,銀行于2017年3月24日出具了貸款結算證明。

孫某不同意解除合同,認為馬某雖然名下有房,但可以通過自己的努力克服,比如以自己的名義出售現有房屋,使其具備購房資格,從而繼續履行合同。而且,孫先生認為他也遭受了很多損失,即使合同終止,他也不能退還所有的定金。他集資償還銀行貸款?,F在房子賣不出去了,他買的另一套房子首付也付不起,還需要一大筆違約金。

法院認為,該公告使馬某喪失購房資格,導致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行,雙方簽訂的房屋買賣合同的目的無法實現,應當解除合同。公告不歸當事人所有,且雙方無解除合同的過錯,孫某應退還馬某定金10萬元。孫某未提供證據證明其實際損失,故法院未采納其同意退還部分定金的意見。法院最終決定終止雙方簽訂的房屋買賣合同,孫某退還馬某購房定金10萬元。

限購政策出臺前,商品房未納入家庭財產評估范圍。非京籍家庭,無論是符合納稅、社保條件的家庭,都可以購買,而且商品房的價格低于普通住房,因此商品房成為許多非京籍購房者或投資者的重要選擇。隨著商業項目限購政策的出臺,雙方的利益將受到很大影響。

部分購房人因執行新政策而喪失購房貸款資格或無法申請購房貸款的,要求解除合同,并由出賣人退還已支付的購房款和定金。但客觀上,也存在著由于樓市限購政策調整,購房者對房屋升值空間不樂觀,為規避風險,購房者無法辦理貸款解除合同的情況。

因新住房政策導致合同履行困難的,合同終止,出賣人退還定金和已付購房款,雙方承擔損失。新政策出臺后,買受人喪失購房資格,達到不履行商品房買賣合同的目的的,買受人應當根據不能履行合同的主觀過錯程度,承擔相應的違約責任。雖然買受人不能辦理購房貸款,但如果出賣人能夠證明買受人有足夠的能力履行合同,買受人主張不能通過簽發限購政策解除合同,買受人應當繼續履行合同,否則將構成違約并承擔違約責任。

2017年3月18日,趙某、賈某與北京某房地產經紀有限公司(以下簡稱中介)簽訂《存量房買賣中介合同》,約定買賣雙方約定中介為房屋買賣提供有償中介服務。在簽訂合同之前,中介已經多次為買賣雙方提供中介服務。最后,買賣雙方簽訂了合同。趙某購買了一套位于房山區長陽鎮起步區5號的商務辦公樓5層3單元房地產,總價為197萬元。趙某提出申請110萬元貸款。

根據合同,中介人的權利和義務如下:1。提供房地產信息、房地產交易咨詢服務和交易機會。為買賣雙方提供現場看房服務。傳達買賣雙方的訂約意向。提供簽約媒體服務,代表買方起草房屋買賣合同。見證買賣雙方簽訂存量房買賣合同;6、保管存量房買賣合同,并負責合同條款的解釋;7、見證買賣雙方簽訂存量房買賣合同。保管買方代為支付的定金及相關費用。代為保管出賣人的產權證和購房協議原件。建議的稅額僅供買賣雙方參考。合同簽訂后,趙某向中介公司支付了3萬元的中介費。

后來趙某到中介公司要求退還經紀費,但雙方未能達成協議。趙某訴至法院,要求解除存量房買賣合同,并要求中介公司退還中介服務費3萬元。中介公司不同意其說法,認為趙某、賈某已通過中介公司的中介服務簽訂房屋買賣合同,并已履行了中介義務。趙某與賈某的房屋買賣合同雖已解除,但中介服務合同并未解除。如有違約方,違約方應支付中介費。如果沒有違約方,買賣雙方還應支付必要的費用。

法院認為,趙某因限購政策無法辦理貸款。如果趙繼續履行合同,趙需要全額付款,這遠遠超出了趙在合同簽訂之初的預期,也超出了趙的支付能力。趙某與賈某的房屋買賣合同已無法履行,已被解除。因此,中介服務合同的目的不能實現,也不能繼續履行,因此三方簽訂的中介服務合同應當終止。

目前,大部分房屋交易是通過房屋中介機構提供的中介服務完成的。中介服務合同應當明確規定買賣雙方以及中介方的權利和義務、中介費的數額和支付人。買賣雙方在履行合同過程中發生約定的違約行為,違約方一般應承擔中介費。

由于新政策,房屋買賣合同無法履行,應終止。在這方面,買賣雙方都沒有過錯,都應承擔對方的損失。房屋買賣合同終止,中介服務合同不能繼續履行。

按照公平的原則,房屋中介機構應當在扣除中介活動合理費用后退還中介服務費。至于支出范圍,應參照中介服務合同履行階段和人力、物力、財力等實際支出的具體情況。

因房屋中介機構未及時履行委托義務,新政策出臺導致買賣雙方無法繼續履行合同,房屋中介機構應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

房山法院法官也提醒廣大市民,在房地產火爆的今天,房屋買賣糾紛不斷,除了面臨政策風險外,更多的是由于相關人員缺乏法律知識,面對形勢無所適從。與房屋有關的類似常見糾紛也存在著房屋租金違約、租金補償等不同的問題。法官還提醒廣大群眾,在維權的具體過程中,要注意收集證據、訴訟程序等,通過法律途徑合理維權。


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